건설사업관리(Construction Management)의 계약방식

▒ 기출문제

- 91회 1교시 5번 : XCM(Extended Construction Management) 계약방식

- 90회 3교시 5번 : 시공책임형 사업관리 (CM at Risk) 계약방식의 특징과 국내 도입시 기대효과에 대하여 설명하시오

- 88회 4교시 6번 : 건설사업관리(Construction Management)의 계약방식을 설명하고 향후 발전방향에 대하여 기술하시오

- 80회 2교시 1번 : 건설프로젝트 단계별 CM(Construction Management) 업무에 대하여 기술하시오.

 

▒ 개요

① CM이란 프로젝트 발주방식의 하나로 발주자의 대리인 역할을 하면서 공사기간, 공사비, 품질 등의 향상을 통하여 발주자의 권익이 최대가 되도록 하는 서비스

 

* 건설산업기본법 : 건설사업관리란 건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것

 

▒ CM의 기본형태

1) CM for Fee(대리인형 CM)

① 서비스를 제공하고 용역비(fee)를 지급받는 자문 또는 대리인(agency)으로 역할 수행

② 시공자나 설계자와 직접적인 계약관계 없음

③ 공사비용, 공기, 품질 등에 대한 책임을 지지 않음

2) CM at Risk(시공자형 CM)

① CM이 하도급자와 직접 계약하여 시공의 전부 또는 일부를 담당하여 공사를 수행하는 방식

② 해당 공사의 공사비와 공기에 관한 책임과 위험을 부담

 

▒ CM 계약방식

1) ACM(Agency CM, 위임형 CM)

① 발주자의 대리인 역할을 하며 프로젝트 수행에 필요한 행정업무 수행

② 공사비용, 공기, 품질 등에 대한 책임을 지지 않으며 발주자에 필요한 정보를 제공

③ Pure CM이라고도 하며 GC에서 원도급자의 역할 수행하여 사업비 절감

 

2) XCM(Extened CM, 기능확장형 CM)

① CM이 AE/CM 또는 CM/도급자의 복수역할 수행을 허용하는 방식

② AE와 CM이 결합되는 경우 설계계약은 CM용역을 포함하도록 추가

③ CM과 도급자가 결합되는 경우 CM계약은 시공과 상호보완 작용

 

3) GMPCM(Guranteed Maximum Price CM, 최대가격보장형 CM)

① CM이 공사비를 계약상 보증하는 방식

② 공사비에 대한 위험을 부담하므로 설계과정 및 설계변경 등을 관리 통제

③ CM과 도급자의 이중역할을 담당하며 넓은 의미로 시공자형 CM으로 간주

 

▒ CM의 단계별 업무

▒ CM제도의 문제점

1) 제도적 측면

① 국내 건설사업관리체계가 공사감리 위주로 되어 경쟁력 확보에 한계

② 일정규모이상의 공공 건설사업에 적용이 임의화 되어 CM시장 확산 저해

2) 발주자 측면

① 기술인력을 보유한 발주청들은 자체인력 활용 및 발주자의 역할 축소 우려로 CM 적용 기피

② CM 적용효과에 대한 발주청의 신뢰가 부족한 실정

③ CMr과 발주자간의 권한 및 책임관계가 불분명

3) 기타

① 현행 CM 관련 규정이 분산규정하고 있어 제도운영이 비효율적

② 공동주택 및 민간부분 건설사업에는 CM 적용규정 없어 활용이 저조

 

▒ 향후 발전방향

① 현행의 건설감리 등 엔지니어링 업무영역을 점차적으로 확대·발전시켜 연계 및 종합화

② 대형복합 공공사업에 CM방식의 적용확산 유도

③ 대형공사 입찰방법의 결정시 CM방식의 적용여부 심의 근거 규정 마련

④ CM 전문인력 육성 및 관리체계 구축

⑤ CM 요소기술 발전을 위한 지속적인 정책개발

 

▒ 연관문제

EVMS - PMIS

 

▒ 참고문헌(출처)

1) 국내 건설사업관리(CM)제도의 문제점 및 활성화 방안 / 김희정, 김창교

2) CM전문회사 조직구조설계와 CM활성화 방안에 관한 연구 / 전낙근